Rogito: consulenza e approfondimenti

L'atto notarile senza dubbio più frequente per il notaio è la vendita immobiliare, spesso collegata al mutuo ipotecario. Data per certa la conoscenza da parte del cliente degli elementi essenziali della vendita, l'attenzione dello stesso va richiamata soprattutto sulla fase preliminare, ovvero sul contratto preliminare, detto anche “compromesso”, spesso preparato dalle agenzie immobiliari su prestampati integrati di volta in volta con i dati del singolo contratto. In relazione al preliminare, è essenziale che il cliente sappia che gli impegni assunti nello stesso vanno rispettati davanti al notaio, che sarà poi chiamato a stipulare il rogito proprio per dare esecuzione agli accordi raggiunti. È infatti nel preliminare che trovano posto le clausole sull'immobile, sul prezzo, sulle modalità di pagamento, sul termine di stipula, sullo stato e sui vizi dell'immobile, sugli impianti, sulla certificazione energetica, sull'esistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sulle garanzie, sul possesso, sulla conformità urbanistica e, in genere, su tutti gli elementi più o meno naturali del contratto stesso. Un preliminare che disattenda, anche in parte, le intenzioni dell'una o dell'altra parte si rifletterà quindi in maniera negativa sul contratto definitivo, la cui esecuzione potrà risultare gravemente compromessa. È quindi opportuno che il cliente sappia che il preliminare redatto da un notaio (anche in veste di assistente e non di pubblico ufficiale) dà maggiori garanzie al buon fine dell'operazione con costi aggiunti modestissimi, soprattutto quando l'operazione è complessa o in sé o per la natura dell'immobile (terreni edificabili, beni culturali eccetera). Di particolare utilità per il cliente, tanto in sede di preliminare quanto del successivo atto di vendita, sono le informazioni sulle imposte comunque dovute per l'atto, siano esse a carico del venditore (imposte dirette derivanti da plusvalenze immobiliari, maggiori imposte indirette derivanti dalla decadenza da agevolazioni godute eccetera), oppure a carico dell'acquirente (imposta di registro, ipotecarie, catastali, di bollo, iva, con o senza agevolazioni fiscali per la prima casa o per altre diverse ragioni). Nel sito è impossibile riportare tutte le singole ipotesi di imposte che possono gravare sull'una o sull'altra parte: la materia è talmente articolata e complessa che risulterebbe poco comprensibile: è opportuno allora rivolgersi direttamente allo studio per maggiori informazioni. Per ciò che attiene poi al contenuto dell' atto di vendita, l'eventuale complessità può dipendere dal concorso di una o più circostanze, derivanti dall'incapacità di negoziare di una delle parti o dall'inadeguatezza dei provvedimenti autorizzativi, oppure ancora da elementi soggettivi di internazionalità (permessi di soggiorno, condizione di reciprocità eccetera), dalla natura dell'immobile (terreni edificabili, immobili da costruire, beni culturali, beni non accatastabili, beni urbanisticamente in tutto o in parte abusivi eccetera), dalla natura del diritto da trasferire (proprietà, usufrutto, servitù, diritto personale) o infine dall'incertezza del diritto stesso (come accade talora per i posti auto), dalle modalità di pagamento, o dal possesso, o da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o da altre circostanze o elementi più o meno accidentali. Tutti i documenti richiesti dal notaio per la stipula dell'atto di vendita sono indicati nella sezione “Documenti”. Poiché la disinformazione dei clienti nelle operazioni immobiliari è ricorrente, è opportuno che gli stessi assumano presso lo studio tutte le notizie utili alla stipula.

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